個人投資家がなかなかアクセスできなかった不動産物件をファンドで取り扱うbitREALLY（ビットリアルティ）
本記事の内容：
ビットリアルティを詳しく知りたい方向け
- ビットリアルティとは？
- メリット・デメリットを深掘り
- 評判・口コミから見えるビットリアルティの期待
「ミドルリスク・ミドルリターン」をテーマに運営をしている背景をはじめ、運用に必要な予備知識や注意点をまとめて紹介します。
タップできる目次
bitREALTY（ビットリアルティ）とは
ビットリアルティは、ソーシャルレンディング事業会社で設立は2017年6月。
設立当初、野村総研が出資したことで話題となりました。
その後、2018年11月、第二種金融商品取引業の登録完了で本格スタートしました。
不動産ファンドの運用で定評のあるケネディクス株式会社から約8割、日本を代表するシンクタンクの株式会社野村総合研究所から約2割の出資で構成されています。
ケネディクスが持っている経験やノウハウを投資手法に活かす新しい不動産投資を目指した運用姿勢がポイントです。
特徴
ビットリアルティの大きな特徴は、「オンライン不動産投資プラットフォーム」を活用して、簡単にネットからの投資ができるようなファンドのサポートシステムを構築していること。
そして、取り扱っている物件はこれまで個人投資家はアクセスしづらかった不動産も多く取り入れています。
近年、急速に人気が高まっていた不動産クラウドファンディングの問題点だった「投資先の不動産物件の情報開示」を実現。
▼募集しているファンド
募集するファンドが組み込んでいる物件の概要から入居テナントまで具体的に公開することで、投資家の信頼を得るシステムをつくり上げています。
▼透明性を確保する仕組み
一般のソーシャルレンディング商品では、融資先の企業情報が明らかでないのが通常です。
そのため、運用する業者の選定リスクや貸し付けをしているのが複数の企業なのか、各企業の経営状況など、詳細がわからないまま投資を判断する必要がありました。
しかし、ビットリアルティの出資元であるケネディクスでは、もともとREITの取り扱いがあり、証券化された不動産投資のサービスの提供にノウハウを持っていました。
REITのコンセプトや運用手法を取り入れながら、ソーシャルレンディング商品へとまとめていることが魅力になっています。
bitREALTY（ビットリアルティ）メリット・デメリット
bitREALTYにはどういったメリットやデメリットがあるのでしょうか。一つずつ見ていきましょう。
メリット①：不動産特化商品のため価格が安定している
bitREALTYでは、REIT（不動産投資信託）のメリットを取り入れながら、デメリットを改善してさらに使いやすい金融商品を開発しました。
不動産投資の最大の魅力は、価格が安定していて急激な相場の乱高下のリスクが小さいこと。
というのも、bitREALTYのファンドは上場せず運用するため、基本的に株式市場の相場とは切り離されたところにあります。
また、REITで培った不動産プロの厳しい目で、優良不動産を見極めて投資先に選定している上、資金を投入する資産家も公開された情報に基づいて投資判断ができるという、二重、三重のチェック機能が働くのも、運用の成功を支える要素といえるでしょう。
メリット②：ミドルリスク・ミドルリターン型商品がメイン
bitREALTYで募集するファンドの中心は、メザニンローン債権を利用しています。
メザニンローンとは：
メザニン（Mezzanine）とは、中二階を意味する言葉であり、たまに海外のエレベーター等で「M2階」という表記をご覧になったことがある方もいらっしゃるでしょう。
金融の世界で言うメザニンとは、銀行借入や社債などのデットファイナンスと、株式によるエクイティファイナンスの中間という意味であり、一般的なローンよりも返済順位が劣後し、普通株式よりも配当支払いが優先される部分となります。
これは優先劣後構造やウォーターフォールとも呼ばれ、内部信用補完としてリスクをコントロールする方法です。ビットリアルティ公式サイト
▼メザニンローンのイメージ
引用：オーナーズブック公式サイト
通常借入であるシニアローンより劣後する（返済順位が後になる）借入れです。
借り手の返済が遅延やデフォルトした場合は担保となる不動産を処分してローンを回収します。
ですが、メザニンローンの債権者はシニアローンの債権者が回収したあとの回収となってしまい、残余金がない場合は回収金が最悪、ない場合も想定されます。
なので、金利はシニアローンよりは高めに設定されることが多いためメリットはありますね。
シニアローンよりはリスクはあるが、自己資金部分よりはリスクは小さい。
メリット③：倒産隔離のメリット
個人投資家を中心に複数から集めた資金を投資するという方法を、集団投資スキームと呼びます。
運用主体は特別目的会社と呼ばれていて、国内では金融庁や財務局の監督下におかれているだけでなく、万一ソーシャルレンディング業者が倒産しても、特別名目会社とは切り離されているため、投資家から集めた資金を守ることができます。
倒産隔離と呼ばれるこうしたしくみは、証券化スキームを適用しているからこそ生まれるもので、投資家は安心して投資ができるのです。
デメリット①：分散投資が難しい（最低投資額100万円）
ファンドの大半は1商品につき1不動産物件を対象に募集しているため、複数投資によるリスクの分散ができません。
最低投資金額も100万円からとまとまった資金が必要なので、REITのような複数の不動産への分散投資を期待している場合は再検討が必要です。
デメリット②：運用実績が少ない
設立間もないため、運用数も乏しいため業者の運用手法を判断する材料が少ないのもネックです。
出資会社はそれぞれ業界で知名度の高い不動産関連会社と野村グループのシンクタンクのため、バックボーンに安心感はあるものの、一企業で見るときは、経営状況や投資ノウハウで不安が残るのも否めません。
bitREALTYのリスクと注意点
ビットリアルティのプロジェクトには次のようなリスクがあります。
基本的にソーシャルレンディング商品に共通するポイントです。
リスク①：貸し倒れとなるリスク
bitREALLYはミドルリスク・ミドルリターンとアピールしているものの、あくまで金融商品には変わりなく、一般的なソーシャルレンディングと同じレベルの元本割れのリスクを抱えています。
リスク②：流動性の低さ
bitREALTYのプロジェクトは運用期間が長いものも多いので、1口100万円単位の資金を満期まで動かせないリスクがともないます。
適切な投資先へとその都度資金を動かすことは投資の醍醐味ですが、流動性が制限されること、ハイリスクな商品という点でも、余裕資金を使うことが大切です。
投資するときの注意点まとめ
bitREALTYで募集しているファンドは、ハイリスクで元本割れの可能性があります。
- ファンドの内容をしっかりチェックすること
- REITと比較してメリットやデメリットをおさらいしておくこと
- 余剰資金で運用すること（最低投資金額は100万円〜）
bitREALTYの商品は投資先物件の情報が公開されています。
実際の不動産の価格を調べたり周辺エリアの動向を見たりしておくなど、さまざまな角度から投資するかどうか判断しましょう。
bitREALTY：評判・口コミ
利回りは下がりそうだけど、maneoから引き上げた資金の一部を投資してみようかな。物件開示や資金の分別管理なども◯／非上場の不動産ファンドに小額から投資できる「bitREALTY（ビットリアルティ）」、ケネディクスと野村総研が提供 https://t.co/U0JiWIaVT8
— しんのすけ＠老後資金2000万円達成だが足りぬ (@shinnosuke_aim) January 18, 2019
#bitREALTY の初案件（一口100万円、利回り2.3%）は1時間半で1億円の募集完了！さすが！#クラウドファンディング #ソーシャルレンディング #投資 #ケネディクス #野村総研 #ビットリアルティ pic.twitter.com/FeexhtsLpa
— 細澤聡希 FUELグループ代表 (@HosozawaSouki) January 29, 2019
高所得者にはかなり人気ですね。
bitREALTYの新規ファンドの予定がリリース。
アジールコート池上を対象とするファンドの利回りが気になります。
2018年4月築、東急池上駅から徒歩7分、部屋によってはカウンターキッチンもあり、設備は充実しているように思います。
最低出資額がネックで出資はしないと思いますが😅
— ぐりーんりんく＠投資2年目 (@greenlinkosaka) February 19, 2019
最低投資金額の100万円は一般庶民にはかなりハードルが高そうですね。
それでも、不動産と情報通信のクロスジャンルの運営主体に注目が集まっています。
bitREALTYのよくある質問に解答
よくある質問に回答します。
- 運用期間はどのくらいですか？
- どのくらいの利回りが期待できますか？
- 元本保証はされますか？
- 流動性が低いので投資を迷っています･･･
運用期間はどのくらいですか？
半年から2年程度です。
募集するファンドによって異なるので、必ず募集内容を確認しましょう。
どのくらいの利回りが期待できますか？
4％前後の年利回りを想定して運用しています。
今後の投資対象によって、さらに高い利回りの商品も開発されるかもしれません。
元本保証はされますか？
ビットリアルティのファンドは、元本保証されていません。
あくまで金融商品なので、投資先の不動産価格によって元本割れの可能性もあります。
流動性が低いので投資を迷っています･･･。
余裕資金での投資が前提ですが、不動産のソーシャルレンディングにはREITよりも価格変動が起きにくく、安定した運用が期待できます。
REITのような不動産投資信託では相場の上昇で投資家が利益確定するとその後下落するケースが大半。
一方、中途解約ができず、運用期間もまとまって設定しているビットリアルティのファンドなら、現物の不動産に投資するメリットを十分に活かした投資が可能です。
bitREALTYに登録する価値はある？
bitREALTYのファンドをおすすしたいのは次のような人です。
本格的な不動産投資にチャレンジしたい
ファンドの最低投資金額は100万円。
REIT等に比べるとまとまった資金が必要なため、ある程度投資経験があって、将来現物の不動産投資を考えている人がおすすめです。
投資対象の不動産物件はこれまで機関投資家や金融機関などプロを対象にしていたものが多いことも、不動産投資の経験を積んでノウハウを培うのに良いきっかけになるでしょう。
少しでもリスクを減らしたい人
ビットリアルティの商品は「ミドルリスク・ミドルリターン」をコンセプトに設計されています。
そのため、他のソーシャルレンディングより、元本をできるだけ守るしくみがいくつも組み込まれているため、貸し倒れのリスクが軽減。
運用期間、安心して資金を投資しておくことができます。
bitREALTYの始め方
ビットリアルティの利用は公式サイトから会員登録が必要です。
会員登録から口座開設まで
ステップ1
公式サイトの［会員登録］をクリックして、SNSのIDまたはメールアドレスで登録します。
ステップ２
個人情報を入力して、確認書類をアップロードします。出金先口座の登録も同時に行います。
※確認書類
個人：顔写真付き書類（運転免許証やパスポートなど）または顔写真のない書類（健康保険証や住民票の写しなど）
法人：登記事項証明書+担当者の本人確認書類（個人の場合と同様）
（ここまで約1日）
ステップ3
審査を経て口座開設が完了したら、bitREALLYから完了確認の簡易書留が郵送で届きます。
受け取りと同時に口座開設手続きは完了です。＄
ファンドの申し込みから償還まで
ステップ1
投資用資金をbitREALLYの案内する入金先講座に振り込みます
ステップ2
公式サイトのファンドの詳細ページから希望の商品を申し込みます。
ファンドには募集期間があります。期限内に申し込みをしてください
※申し込みは出金口座の登録完了後から受付可能です
※投資口座にファンドの最低投資口数の残高を用意していない場合は、申し込み自体ができません
ステップ３
ファンドの募集期間が終了すると、そのまま投資となります。
投資実行の確認メールが届きます
ステップ4
ファンドの運用状況や分配の案内はメールまたはマイページで確認できます。
分配金は投資口座に反映されます
ステップ5
運用期間が終了すると、メールで案内が届きます。
償還金は投資口座の残高に反映されます
このように、bitREALTYの手続きはWEBがメインで行われるので安心です。
会員登録は5分程度で終わります。
bitREALTY：会社概要
| 名 称 | bitREALTY/ビットリアルティ |
| 運営会社名 | ビットリアルティ株式会社 |
| 住 所 | 東京都千代田区内幸町2丁目1番6号 日比谷パークフロント19階 |
| 資本金 | 495百万円（資本準備金を含む） |
| 設 立 | 2017年6月 |
| 登録番号 | 第二種金融商品取引業：関東財務局長（金商）第 3098 号 |
まとめ：bitREALTY（ビットリアルティ）
不動産でノウハウのあるケネディクスと情報通信の雄・野村総研が出資して誕生した新たなソーシャルレンディング業者は不動産投資信託のスキームをベースに、新たな金融商品のありかたを提示しています。
プロの不動産投資家が厳選した不動産物件を着実に投資運用していく信頼感のある異色の業者の今後が期待されます。
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